Ordinairement, les murs commerciaux se situent en pied d’immeuble ou dans des centres commerciaux. À titre indicatif, il peut être question des murs d’une boulangerie, d’une pharmacie ou d’une bijouterie. Cependant, il convient de faire une différence entre les murs commerciaux et le fonds de commerce.
En immobilier commercial, "les murs" ne sont rien d’autres que le bâtiment commercial à l’intérieur duquel un tiers exploite un fonds de commerce. L’acquéreur du fonds de commerce peut éventuellement l’acquérir avec les murs commerciaux ou en être locataire. Dans le cas où il est propriétaire des deux, il peut au moment de la cession du fonds, le vendre uniquement ou ensemble avec les murs.
En immobilier commercial, « les murs » désignent le bâtiment dans lequel est exploité un fonds de commerce. Le commerçant qui a acheté son fonds de commerce peut l’avoir acquis avec un droit au bail (droit d’occuper les locaux qui ne lui appartiennent pas) ou peut avoir acheté en même temps les murs dans lesquels le fonds de commerce est exploité. Dans ce dernier cas de figure, le commerçant pourra décider de vendre le fonds de commerce seul assorti d’un droit au bail ou bien revendre fonds de commerce et murs commerciaux.
Bon à savoir : le fonds de commerce regroupe à la fois les éléments incorporels (droit de bail, clientèle) et les éléments corporels (équipements, matériel…).
On distingue essentiellement deux types de murs commerciaux dont notamment :
Les murs libres : le détenteur d’un local commercial met à la vente les murs à un tiers qui en devient le propriétaire. Ce tiers (l’acquéreur) a le choix entre l’exploiter pour exercer son activité et le mettre en location.
Les murs occupés sont des murs commerciaux soumis à un bail commercial ou dérogatoire.
L'acquisition de murs commerciaux offre plusieurs avantages significatifs qui en font une option d'investissement attrayante. Tout d'abord, un des avantages majeurs est la rentabilité potentiellement plus élevée comparée à d'autres formes d'investissements immobiliers. Ensuite, la stabilité du rendement, grâce à la longue durée des baux commerciaux, apporte une sécurité financière à long terme. En outre, cette forme d'investissement offre une meilleure protection contre les défauts de paiement avec des recours plus efficaces. Enfin, l'immobilier commercial présente des opportunités de plus-value significative en cas de revente, surtout pour les biens situés dans des zones stratégiques.
Investir dans l'immobilier commercial présente un attrait considérable pour les investisseurs cherchant une rentabilité élevée et stable. En effet, en comparaison avec le secteur résidentiel, les loyers des biens commerciaux, définis mutuellement entre les parties, peuvent afficher un rendement de 7 à 9 %, soit plus du double de celui des logements dans la même zone (3 à 4 %). De surcroît, si les murs commerciaux sont bien situés, ils tendent à maintenir une rentabilité relativement constante sur le long terme, offrant la possibilité d'une plus-value significative lors d'une éventuelle cession.
L'investissement dans l'immobilier commercial est également sécurisé grâce à la longue durée de bail qui est généralement d'au moins 9 ans, à l'exception de certains baux dérogatoires. De plus, le locataire ne peut résilier le bail que tous les 3 ans, assurant ainsi à l'investisseur un revenu stable pour au moins cette durée. En cas de défaut de paiement du locataire, le bailleur dispose de recours plus simples et plus rapides que dans le secteur résidentiel. Avec l'aide d'un huissier, il est possible d'expulser le locataire défaillant. Il convient de souligner que les cas d'impayés sont généralement moins fréquents dans l'immobilier commercial que dans l'immobilier résidentiel.
Comme précisé plus haut, il est assez simple d’expulser un locataire affichant des défauts de paiements. En revanche, lorsque le bailleur souhaite délibérément disposer de son bien avant que le bail soit arrivé à son terme, l’opération s’avère bien plus délicate. Le locataire sera dans son plein droit de réclamer une indemnité d’éviction. Il s’agit là de l’une des contreparties de la stabilité dont bénéficie le bailleur quant à la durée du bail commercial. On parle d’ailleurs pour le locataire bénéficiaire d’un bail commercial de « propriété commerciale ». Il ne faut pas oublier que la valeur d’un fonds de commerce est principalement liée à son emplacement. Enfin, il faut garder à l’esprit que si le bailleur souhaite augmenter le loyer, il est obligatoirement tenu d’attendre la fin du bail et l’augmentation ne pourra être supérieure à 10% du loyer acquitté l'année précédente.
La rédaction du contrat de bail commercial pour les murs commerciaux est plus souple qu’un bail d’habitation, mais reste complexe et strictement encadrée par la loi. Cela est principalement dû à la flexibilité en amont des termes qui régissent ledit contrat. Certaines dépenses peuvent être mises à la charge du locataire : taxes et impôts locaux, charges de copropriété, travaux d’aménagement ou de mise en conformité. L’intervention d’un spécialiste pour rédiger un contrat de bail commercial ou dérogatoire est recommandée.
L’un des derniers inconvénients des murs commerciaux est de parvenir à trouver le bon emplacement. L’offre étant assez restreinte, les investisseurs se doivent donc d’avoir du flair. Attention à ne pas se laisser appâter par un local mal situé et sans atouts.
Pour déterminer la valeur exacte des murs commerciaux, il est important de se référer à certains critères.
La situation géographique :Cela paraît évident ! Les murs d’un local commercial situé en plein centre-ville dans une rue ou une zone commerçante, avec des transports publics à proximité, sont plus attractifs et susceptibles d’induire une plus grande rentabilité que des murs situés dans une impasse. Quant à un emplacement situé dans une zone moins passante, sa valeur dépend principalement de la circulation des piétons, des éventuelles réhabilitations en cours, etc. En conclusion, mieux les murs sont situés, plus leur valeur peut très vite grimper.
La surface réelle et pondérée :On détermine la surface réelle et pondérée en m². Un calcul dans lequel on intègre mais valorise différemment les lieux de passages, les sanitaires et les autres surfaces indépendantes de l’activité commerciale.
La rentabilité : Le prix d’un local commercial dépend avant tout de la rentabilité qu’il va dégager, donc de son loyer. Investir dans des murs commerciaux occupés offre donc une grande sécurité : le loyer étant connu, il est facile d’en estimer le juste prix. Pour l’achat d’un local vide, il faudra vérifier que le loyer prévisionnel soit en phase avec les valeurs de marché pratiquées sur le secteur pour un local de caractéristiques similaires.
Les variables annexes : Des paramètres tels que l’environnement extérieur, la présence d’une vitrine, d’une sortie d’évacuation et l’état des installations électriques influent également sur la valeur des murs de boutiques.
Il est recommandé par la plupart des professionnels de constituer une société civile immobilière (SCI) en vue de l’acquisition de murs commerciaux. La SCI achète le local et paie les droits de mutation. Les revenus locatifs des murs commerciaux sont imposés sous le régime des revenus fonciers comme les logements loués vides, sauf option fiscale particulière. Les charges et travaux ainsi que les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus permettant ainsi de créer un déficit foncier qui s’impute sur l’ensemble des revenus fonciers dans la limite de 10 700€ par an. Un levier intéressant pour optimiser sa fiscalité. Sachez également que si vous détenez le bien durant au moins 30 ans, il est intégré dans votre patrimoine et vous ne serez plus obligé de payer une plus-value en cas de vente.
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