Tout savoir sur le droit au bail

Dans le cadre de la création ou de la reprise d’une entreprise, le recours à un droit au bail peut être de mise pour faciliter l’installation dans les nouveaux locaux. Effectivement, il s’agit d’une composante du fonds de commerce. Le droit au bail commercial correspond à la somme que l’acquéreur verse à l’ancien locataire. Ainsi, il bénéficie des droits et des garanties relatifs aux baux commerciaux. Le droit au bail est donc un élément à ne pas négliger lors d’une transaction liée de près ou de loin avec le fonds de commerce. Il influe directement sur les aspects financiers et juridiques de l’opération.

Acheter un droit au bail : quels en sont les avantages ?

Le droit au bail présente des avantages aussi bien au locataire sortant qu’au nouvel occupant. L’ancien locataire peut en finir avec les obligations, une fois son droit cédé. Cette cession de bail commercial peut aussi se faire à sa guise, et cela, à une seule condition : trouver un nouveau locataire qui va prendre le relai. Le vendeur peut alors capitaliser sur le fait qu’il a accordé une négociation antérieure d’un loyer inférieur à la valeur du marché.

À l’issue de l’achat du droit au bail, l’acheteur peut prendre le relai en reprenant le contrat déjà conclu entre l’ancien occupant et le propriétaire. Il convient, toutefois, de veiller au respect des conditions évoquées pour la durée restante. Il bénéficie souvent d’un loyer en dessous du prix du marché, ce qui constitue un atout non-négligeable pour le nouvel occupant. La révision du loyer selon le statut des baux commerciaux fait aussi partie des avantages à ne pas négliger. À la fin du contrat, le nouveau locataire peut recourir au renouvellement du bail. Si le droit au bail n’offre pas cette possibilité, il peut recourir à une indemnité d’éviction.

Dans certains cas, le versement de la somme au propriétaire par le locataire s’effectue dès l’entrée en jouissance. Il s’agit alors de « pas-de-porte » ou de « droit d’entrée ». La somme que l’acheteur verse au propriétaire du droit au bail va alors compenser tous les avantages dont il est en train de bénéficier. Il appartient aux locataires successifs de déterminer le montant de l’indemnité. De ce fait, le prix du droit au bail varie en fonction des avantages octroyés.

Quant au bailleur, la cession du droit au bail n’entraîne aucun changement. Les conditions évoquées et la durée restent les mêmes.

Comment se déroule la cession du droit au bail ?

On parle de cession du droit au bail quand le précédent locataire cède le contrat à un nouvel occupant. Seul le locataire change, mais les conditions du bail initial sont conservées. La vente du droit au bail est complètement différente de la cession de fonds de commerce, même si le locataire peut réaliser ces deux actes en même temps :

Cession du droit au bail seul : La vérification du contenu du contrat s’impose. Le but étant de vérifier si le bailleur accepte ce type de cession. Le non-aboutissement à un accord peut entraîner une résiliation du bail commercial.
Cession du droit au bail avec le fonds du commerce : Tous les éléments du fond sont à disposition du nouvel occupant. Ils incluent l’enseigne, les clients, les équipements et le droit au bail. L’article L145-18 du code du commerce stipule que le bailleur ne peut en aucun cas s’opposer à la cession, si l’ancien exploitant décide de transférer l’intégralité de son fonds de commerce.

Il est aussi possible que le bailleur impose certaines clauses juridiques à l’ancien propriétaire du droit de bail. Bien souvent, une clause stipule que le vendeur soumette l’acquéreur à l’agrément du bailleur. Le but étant d’évaluer sa solvabilité et son intégrité. Un éventuel refus à l’initiative du propriétaire est susceptible d’être contesté en justice, à défaut de justifications bien fondées.

Les clauses de formalité peuvent aussi s’appliquer dans le cadre de la cession de contrat de bail. Elles concernent la nécessité de l’intervention du propriétaire du droit de bail à céder. La notification à temps et attendue de cette action peut être obligatoire.

Quelles sont les différentes étapes de la cession d’un droit au bail ?

La cession d’un droit au bail s’effectue en 4 étapes spécifiques, dans le respect de certaines formalités.

Étape 1 : rédiger un contrat de cession du bail

La première étape concerne la rédaction d’un contrat écrit et signé entre les parties. Un notaire peut aussi rédiger ce document, qui peut également prendre l’aspect d’un avenant au contrat de bail commercial.

Étape 2 : établir un état des lieux

Il appartient aux 2 parties de réaliser un état des lieux qu’ils doivent conserver. L’une des deux parties a aussi le droit de mandater un tiers, comme une agence immobilière.
La précision est de mise dans cette étape. L’exhaustivité intervient en cas de litige pour comparer les anciens et nouveaux états des lieux.

Étape 3 : informer le bailleur

Le bailleur doit être au courant de l’intention du locataire sortant à céder le droit au bail commercial. Pour ce faire, il lui notifie par acte extrajudiciaire de commissaire de justice comprenant :

Les coordonnées du nouveau propriétaire du bail ;
La date de la cession indiquant celle du payement du loyer.

À noter que cette formalité n’est pas obligatoire en cas d’approbation de la cession du droit au bail par le bailleur.

Étape 4 : enregistrer et publier la cession

L’enregistrement de la cession du droit au bail auprès du service des impôts des entreprises ou SIE de la région où se trouve le local est une étape obligatoire. Cette tâche relève de la compétence du notaire dans le cadre d’un acte notarié. Ledit enregistrement doit être effectué au plus tard 1 mois suivant la date de la signature de la vente. L’acheteur paie les droits d’enregistrement dont le montant varie en fonction du prix de la cession. Ce dernier va s’ajouter au droit fixe obligatoire actuellement de 25 €.

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